重磅! 广州放大招! 自持房能卖、商改租…31条新政震动楼市!

发布日期：2025-10-08 05:11    点击次数：142

这场活动分量不一般——出席的有市住建局、规自局等政府部门代表，还有11家广州头部房企的老总们。

在会上，市规自局代表透露了一个关键信息：广州已经启动了“提高土地利用效率”的综合改革试点。

巧的是，乐居在会后第一时间注意到，这份重磅文件就在当晚正式印发。

看起来有点抽象？

简单说，就是政府直接把楼市新的“救心丸”砸了下来——房企自持商品房可以卖、商办能改保障性住房租赁、工业用地能先租后买，甚至地下空间都能盘活。

一句话：这个改革文件，既要救开发商，也要救市场，更要让普通人能切身感受到变化。

最受关注的"救市"措施：自持转可售

先聊大家最关心的住宅市场。

这次政策里，最炸的一条就是：自持住房，可以申请转为可售住房。

啥意思？简单说，就是当年楼市火热时，开发商为了拿地，不得不接受“限地价、竞自持”的规则——房子建出来不能卖，只能自己留着租。

现在，政策松绑了，在一定条件下，可以申请改成卖。

但注意，并不是一刀切，而是有门槛：必须是在该区、该板块的一手住宅去化周期都低于18个月的项目，才有资格。

说白了就是：在那些房子不愁卖、库存压力小的地方，才允许开发商把原来要自持的房子拿出来卖。

当然，开发商要补交对应的土地出让金差额。

那哪些项目符合条件呢？乐居查阅了一下，比如：

在2019年3月，合景以37亿元的最高限价+55%自持面积斩获的天河金融城商住地块，即现在的合景臻溋·名铸。

2018年万科以总价23.88亿元 + 自持50%（还要配建1350㎡）斩获地块的白云区鱼苗场地块，即现在的万科·瑧山府。

像这样项目，在当年是开发商抢地时的无奈选择，而现在随政策放开，符合条件的确实有机会转为可售。

政策背后的逻辑很清楚：市场在降温，房企资金紧，政府要在“帮企业缓口气”和“稳市场不出乱子”之间找到平衡。

存量盘活：自持商办可改住房租赁，还可招商入市

这次政策，在“存量盘活”上真是下了狠功夫。

最值得关注的就是，允许把商办改成保障性租赁住房。

但这次不是随便改，而是有明确边界：

比如地点必须在产业区外3公里或地铁站点3公里范围内；

必须经过区政府评估，确认周边有租赁需求、配套能承载；

只允许整栋改建，不能“东拼西凑”；

改建后用地性质、房屋类型、建筑量都不变；

房子不能直接租给个人，而是要和企业或事业单位对接，由单位统一安排给员工。

此外，已经出让过、但还没动工的商服用地（比如写字楼、商业用地），可以直接调整去建保障性租赁住房，不必非得建成写字楼。

这样一来，不仅能让大家住得离公司更近，通勤压力小了，城市空间也能被用得更高效，功能更合理。

其实广州在这方面早有铺垫：

2019年就发布过《商业、商务办公等存量用房改造租赁住房指导意见》，今年5月又进一步提出，将商业办公、旅馆、仓储等更多类型的非居住房屋纳入改造范围。

这一次把“商改租”直接写进《综合改革试点》，等于是给市场一颗“定心丸”：不仅可以改，而且有条件、有方向地鼓励去改。

需要关注的是，大家可能对保障性租赁住房的刻板印象还是停留在“偏远地段、勉强凑合”的层面。

实际上，保障性租赁住房还分为政府性和配售性房源。

市场性的保障性租赁住房，租金水平以及出租方式，基本由市场主体来把握。

最近，广州已经有中心区商业改为保障性租赁住房的案例。

比如天河北的广州环贸中心（ICC），就在上个月公示要把原本的五星级酒店和服务式公寓整体改建为436套保障性租赁住房。

这种核心区位、豪华配置的落地项目，正说明一个趋势：

未来，保障房无论是地段、配套还是品质，都在全面提升。

图源：携程

新政还有一个亮点：自持商办“以商引商”。

什么意思？过去很多开发商拿地时，被要求自持一部分商办，不能卖，只能自己留着。

现在，政府允许开发商通过整体、分栋或分层转让的方式，把这部分物业卖给真正有产业需求的企业。

条件是必须引入上下游关联企业，形成产业集聚；不能变相分拆成“类住宅”。

简单说，就是政府不再把“自持商办”死死锁住，而是让它回到市场里流通，但方向精准锁定在“产业链招商”。

这31条措施，释放了什么信号？

那么，这31条措施，给广州房地产行业带来哪些信号？

1、政府态度变了

以前是严控，现在是纾困。最典型的就是“自持房能转可售”，这在过去想都不敢想。说明政府已经意识到，市场需要喘口气，房企需要被托一把。

2、发展逻辑变了

从“拼命搞增量”变成了“盘活存量”。重点不再是拼命卖地，而是让手里的存量资产动起来。这对开发商的商业模式，其实是个硬核考验。

3、区域导向更精准了

比如18个月去化周期的门槛，就是在告诉市场：资源要流向真正有需求的地方，不再一刀切。

最重要的是，房企有了现金流的解法：自持转可售、商办转租赁、预告登记转让、分期缴出让金……都是实打实的缓压政策。

在大家还在讨论“房价到底跌没跌”的时候，广州已经在想办法：怎么盘活库存、怎么纾困房企、怎么改善生活环境。

对买房人来说，短期看可能不会看到太大变化，但市场会朝着更健康、更理性，未来供应更透明的方向走。